Kako postati sobodajalec v Sloveniji: korak za korakom (po novem zakonu 2026)

Kratek odgovor: Sobodajalec postanete z vpisom v Poslovni register Slovenije pri AJPES. Nato nastanitev vpišete še v Register nastanitvenih obratov (RNO), kjer dobi svojo identifikacijsko številko. Od 1. 1. 2026 velja nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1). Po njem sme sobodajalec stanovanje oddajati turistom do 180 dni na leto, v večstanovanjskih hišah pa potrebuje tudi soglasje sosedov. Ko ste vpisani, morate goste prijavljati v eTurizem in pobirati turistično takso.

Postopek se morda sliši zapleten, a gre v resnici za nekaj jasnih korakov. Spodaj jih razložim po vrsti.

Kaj je novega v 2026

Leto 2026 je za sobodajalce prineslo več sprememb kot katerokoli leto doslej. Na kratko:

• Nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1) velja od 1. januarja 2026 (Uradni list RS, št. 77/2025).
• Do 180 dni na leto: sobodajalec (fizična oseba) sme stanovanje oddajati v kratkotrajni najem do 180 dni v koledarskem letu. Prej je veljalo pravilo največ pet mesecev na leto in do 15 ležišč.
• Največ 15 gostov hkrati in najmanj 8 m² stanovanja na gosta.
• Soglasja: v dvostanovanjski hiši potrebujete soglasje vseh lastnikov. V večstanovanjski stavbi potrebujete soglasje lastnikov z več kot 75 % deležev in vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na vaše. Soglasje velja tri leta.
• Nalepka na vhodnih vratih stanovanja v dvo- in večstanovanjskih stavbah. Brezplačno jo dobite na točkah SPOT.
• Identifikacijska številka v oglasih: pri vsakem oglasu (Booking, Airbnb, lastna spletna stran) morate navesti veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata iz RNO.
• Dopolnitev podatkov v RNO je AJPES predvidel do 30. 6. 2026. Nova različica aplikacije RNO je bila zamaknjena, ker še niso bili sprejeti vsi podzakonski akti. Obstoječa aplikacija medtem deluje.
• Omejitve dni v 14 občinah: v letih 2027 in 2028 bo oddajanje v Ankaranu, na Bledu, v Bohinju, Bovcu, Cerkljah na Gorenjskem, Gorjah, Izoli, Kopru, Kranjski Gori, Ljubljani, Piranu, Preddvoru, Radovljici in Žirovnici omejeno na 60 dni na leto. Izjema je, če občina do 31. 10. 2026 z odlokom določi drugačno število (od 30 do 270 dni).
• EU uredba 2024/1028 se uporablja od 20. 5. 2026. Platforme morajo preverjati in prikazovati registrske številke ter podatke posredovati organom.

Pomembno: Državni zbor je maja 2026 sprejel interventni zakon (ZIURS), ki bi uporabo ZGos-1 zamaknil do konca leta 2026 in odpravil omejitve dni za leto 2027. Ker je bil o njem sprožen referendumski postopek, ta zakon ob pisanju članka (oktober 2026) še ne velja. Preden karkoli podpišete ali oddate, preverite trenutno stanje na straneh AJPES in GOV.SI.

Kdo je sobodajalec

Po ZGos-1 je sobodajalec fizična oseba, vpisana kot sobodajalec v Poslovni register Slovenije, ki stanovanje oddaja v kratkotrajni najem. Zanj ne potrebujete samostojnega podjetja (s.p.).

Če želite oddajati več kot 180 dni na leto, morate dejavnost opravljati kot s.p. ali podjetje. Turizem na kmetiji je posebna oblika, ki jo opravlja nosilec dopolnilne dejavnosti na kmetiji in ima svoja pravila.

Koraki: kako postati sobodajalec

1. Preverite, ali stanovanje sploh smete oddajati

Še preden se kamorkoli vpišete, preverite:

1. Ali je stanovanje vaše ali najeto. Če je najeto, potrebujete pisno soglasje lastnika.
2. V kakšni stavbi je. Pri samostojni hiši je pot najkrajša. V dvostanovanjski hiši potrebujete soglasje vseh lastnikov. V bloku potrebujete soglasje lastnikov z več kot 75 % deležev in vseh sosedov, katerih stanovanja mejijo na vaše.
3. Velikost. Za vsakega gosta mora biti vsaj 8 m², hkrati pa ne sme biti več kot 15 gostov.
4. Ali je vaša občina na seznamu 14 občin z omejitvami (glej zgoraj). Preverite tudi, ali je občina sprejela svoj odlok o številu dni.
5. Uporabno dovoljenje. Zakon za gostinsko dejavnost zahteva, da ima objekt uporabno dovoljenje v skladu s predpisi o graditvi.

Če imate stanovanje v bloku, si za zbiranje soglasij vzemite čas. To je pogosto najdaljši del postopka.

2. Vpis v Poslovni register Slovenije (AJPES)

Kot sobodajalec se vpišete v Poslovni register Slovenije pri AJPES. Vpis lahko opravite:

• na eni od izpostav AJPES, ali
• elektronsko prek portala AJPES, za kar potrebujete kvalificirano digitalno potrdilo.

Na točkah SPOT vam lahko pomagajo z navodili. Po vpisu podatke prejme tudi Finančna uprava (FURS).

3. Vpis nastanitve v Register nastanitvenih obratov (RNO)

RNO vodi AJPES. Vsako nastanitev morate vpisati pred začetkom oddajanja. Ob vpisu nastanitev dobi identifikacijsko številko, ki jo potrebujete za:

• oglase na platformah in lastni spletni strani,
• prijavo gostov v eTurizem,
• pogodbe z gosti.

Za stanovanja v kratkotrajnem najmu RNO po novem zakonu zahteva tudi podatke o soglasjih. Vpis v RNO opravite prek portala AJPES (prijava z e-Pooblastili AJPES ali SI-PASS) ali osebno na izpostavi AJPES.

4. Pridobite nalepko (če ste v dvo- ali večstanovanjski stavbi)

Na točki SPOT predložite dokazilo o soglasju etažnih lastnikov. Tam dobite brezplačno nalepko, ki jo nalepite na vhodna vrata stanovanja. Na nalepki je naveden rok veljavnosti soglasja. Zakon zahteva tudi objavo začetka dejavnosti na oglasni deski stavbe.

5. Kategorizacija

Nastanitveni obrati se razvrščajo v kategorije (zvezdice). Pri nižjih kategorijah je zdaj možna samoocena, pri višjih pa ocena neodvisnega ocenjevalca. Ker podrobna pravila po novem zakonu še nastajajo, za trenutni postopek povprašajte na točki SPOT.

6. Uredite davke

Dohodek sobodajalca se obdavči kot dohodek iz dejavnosti. Na voljo sta dva načina:

• po dejanskih prihodkih in odhodkih (vodite knjige),
• z normiranimi odhodki, kjer se del prihodkov prizna kot strošek in ne vodite podrobnega knjigovodstva.

Za normirance so se s 1. 1. 2026 spremenile davčne stopnje in pragi. Kateri način je za vas boljši, je odvisno od vaših prihodkov in drugih dohodkov. Tu se splača kratek posvet z računovodjo ali na FURS.

Če gostje plačujejo z gotovino, morate račune davčno potrjevati (davčna blagajna).

7. Uredite prijavo gostov in turistično takso

Ko imate identifikacijsko številko, potrebujete še dostop do aplikacije eTurizem na portalu AJPES. Vsakega gosta morate prijaviti v 12 urah po prihodu in odjaviti v 12 urah po odhodu. Kako to poteka, sem podrobno opisal v vodiču Prijava gostov v eTurizem (AJPES).

Od gostov pobirate tudi turistično in promocijsko takso ter ju do 25. v mesecu nakažete občini. Koliko znaša in kdo je oproščen, preberite v članku Turistična taksa v Sloveniji.

8. Pripravite oglas z identifikacijsko številko

Šele zdaj objavite oglas na platformah ali lastni spletni strani in v njem navedite identifikacijsko številko. Če ste v eni od 14 občin z omejitvami, upoštevajte, da sme oglaševanje trajati le do porabe dovoljenih dni.

Ko imate papirologijo urejeno, je naslednji korak, da vas gostje najdejo tudi mimo platform. Kako je videti lastna stran za apartma, si lahko ogledate med primeri strani.

Kratek kontrolni seznam

• Soglasje lastnika (če je stanovanje najeto)
• Soglasja etažnih lastnikov in sosedov (dvo- in večstanovanjske stavbe)
• Vpis v Poslovni register kot sobodajalec (AJPES)
• Vpis v RNO in identifikacijska številka
• Nalepka s točke SPOT in obvestilo na oglasni deski
• Kategorizacija
• Davčni način in po potrebi davčna blagajna
• Dostop do eTurizma in knjiga gostov
• Postopek za turistično takso (račun občine, evidenca)
• Identifikacijska številka v vseh oglasih

Za širši pregled vseh obveznosti, ko že oddajate, preberite Oddajanje apartmaja turistom: kaj vse morate urediti.