Oddajanje apartmaja turistom: kaj vse morate urediti

Kratek odgovor: Za oddajanje apartmaja turistom morate biti vpisani kot sobodajalec (ali s.p.), nastanitev mora biti vpisana v Register nastanitvenih obratov pri AJPES, v bloku pa potrebujete še soglasja etažnih lastnikov in nalepko na vratih. Ko oddajate, vsakega gosta prijavite v eTurizem v 12 urah, pobirate turistično takso in jo do 25. v mesecu nakažete občini. Enkrat na leto uredite davke in preverite, ali so se spremenila pravila.

Obveznosti je kar nekaj, a niso vse hkrati. Najlažje si jih razdelite po tem, kdaj jih morate opraviti. Tako sem jih razporedil tudi v tem članku.

Kaj je novega v 2026

• Nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1) velja od 1. 1. 2026. Sobodajalec sme stanovanje oddajati do 180 dni na leto, največ 15 gostom hkrati in z vsaj 8 m² na gosta.
• Soglasja in nalepka za stanovanja v dvo- in večstanovanjskih stavbah. Soglasje velja tri leta.
• Identifikacijska številka nastanitvenega obrata mora biti navedena v vsakem oglasu.
• Dopolnitev podatkov v RNO: AJPES je napovedal rok do 30. 6. 2026, nova aplikacija pa je bila zamaknjena. Preverite, ali so vaši podatki popolni.
• 14 občin z omejitvijo na 60 dni v letih 2027 in 2028 (med njimi Bled, Bohinj, Bovec, Kranjska Gora, Piran in Ljubljana), razen če občina do 31. 10. 2026 sprejme drugačen odlok.
• EU uredba 2024/1028 od 20. 5. 2026: platforme preverjajo registrske številke in podatke posredujejo organom.
• Interventni zakon (ZIURS), ki bi uporabo ZGos-1 zamaknil, je v referendumskem postopku in ob pisanju (oktober 2026) še ne velja.

Podrobnosti o vseh spremembah so v članku Kako postati sobodajalec v Sloveniji.

1. Pred začetkom oddajanja (enkrat)

Pravna oblika

Izberete, ali boste oddajali kot:

• sobodajalec (fizična oseba, vpisana v Poslovni register pri AJPES), do 180 dni na leto,
• samostojni podjetnik ali podjetje, če želite oddajati več,
• nosilec dopolnilne dejavnosti na kmetiji, če imate turistično kmetijo. Za to veljajo posebna pravila.

Soglasja

• Če je stanovanje najeto: pisno soglasje lastnika.
• V dvostanovanjski hiši: soglasje vseh lastnikov.
• V večstanovanjski stavbi: soglasje lastnikov z več kot 75 % deležev in vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na vaše.

Soglasje velja tri leta. Zakon zahteva tudi objavo začetka dejavnosti na oglasni deski stavbe.

Vpis v Register nastanitvenih obratov (RNO)

Vsako nastanitev vpišete v RNO pri AJPES in dobite identifikacijsko številko. Brez nje ne morete prijavljati gostov in ne smete oglaševati.

Nalepka

Za stanovanja v dvo- in večstanovanjskih stavbah dobite brezplačno nalepko na točki SPOT. Nalepite jo na vhodna vrata stanovanja.

Kategorizacija

Nastanitev razvrstite v kategorijo (zvezdice). Za nižje kategorije je predvidena samoocena, za višje ocena neodvisnega ocenjevalca. Ker podrobni pravilniki po novem zakonu še nastajajo, trenutni postopek preverite na točki SPOT.

Zajtrk

Če gostom ponujate zajtrk, se morate registrirati kot živilski obrat pri Upravi za varno hrano, veterinarstvo in varstvo rastlin (UVHVVR), najpozneje 15 dni pred začetkom.

Davki in računi

Izberite način obdavčitve (dejanski ali normirani odhodki) in uredite davčno potrjevanje računov, če boste sprejemali gotovino. Za izbiro se posvetujte z računovodjo ali FURS.

Dostop do eTurizma

Registrirajte se na portalu AJPES in uredite dostop do aplikacije eTurizem. Za upravljanje pravic potrebujete kvalificirano digitalno potrdilo.

2. Ob vsakem gostu

1. Prijava v eTurizem najpozneje v 12 urah po prihodu. Prijava je mogoča do sedem dni vnaprej.
2. Vpis v knjigo gostov (elektronsko ali na papirju).
3. Obračun turistične in promocijske takse. Otroci do 7 let so oproščeni, od 7 do 18 let praviloma plačajo 50 %.
4. Račun. Pri gotovinskem plačilu ga davčno potrdite.
5. Odjava iz eTurizma najpozneje v 12 urah po odhodu.

Postopek prijave je podrobno opisan v vodiču Prijava gostov v eTurizem (AJPES).

3. Vsak mesec

• Od 1. do 10. dne: mesečno statistično poročilo v eTurizmu za pretekli mesec.
• Do 25. dne: nakazilo pobrane turistične in promocijske takse občini za pretekli mesec.
• Akontacija dohodnine, če vam jo je odmeril FURS.
• Štetje dni oddajanja. Spremljajte, koliko dni ste že oddajali, posebej če ste v eni od 14 občin z omejitvijo. Kot dan oddajanja šteje dan, ko je v stanovanju nastanjen vsaj en gost.

Zneske takse in oprostitve najdete v članku Turistična taksa v Sloveniji.

Ko so obveznosti enkrat v ritmu, ostane vprašanje, kako priti do gostov brez visokih provizij. Kaj pripravljam za apartmaje in počitniške hiše, si oglejte med primeri.

4. Vsako leto

• Davčni obračun za preteklo leto, praviloma do 31. marca.
• Knjiga gostov: podatke hranite do konca naslednjega leta (knjigo za 2025 do 31. 12. 2026). Nato jih izbrišete, napišete zapisnik o izbrisu in ga hranite pet let.
• Preverite odlok o turistični taksi v svoji občini. Zneski se spreminjajo.
• Preverite pravila o številu dni v svoji občini, posebej v 14 občinah s seznama.
• Številčenje gostov v eTurizmu se z novim letom začne znova.
• Na tri leta: obnovite soglasja etažnih lastnikov in nalepko.

5. Oglaševanje na platformah in lastni strani

• V vsakem oglasu navedite identifikacijsko številko nastanitvenega obrata.
• Od 20. 5. 2026 platforme po EU uredbi 2024/1028 preverjajo registrske številke in podatke o nočitvah posredujejo organom.
• V občinah z omejitvijo dni sme oglaševanje trajati le do porabe dovoljenih dni.
• Preverite, ali je turistična taksa pravilno nastavljena v ceni na platformi.

Kaj se zgodi, če česa ne uredite

Za kršitve ZGos-1 so predpisane globe. Inšpektorat je septembra 2026 kot primer navedel kršitev oddajanja v stavbah z oskrbovanimi stanovanji, kjer je kratkotrajni najem prepovedan: globa za posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost, znaša od 2.000 do 12.000 evrov. Za druge kršitve so zneski drugačni. Bistveno je: večina obveznosti je enkratna ali mesečna rutina, ki jo z malo reda obvladate.

Kje dobite pomoč

• Točke SPOT: brezplačna pomoč pri vpisih, nalepke in informacije o kategorizaciji.
• Izpostave AJPES: vpis v Poslovni register in RNO ter vprašanja o eTurizmu.
• Občina ali lokalna turistična organizacija: znesek turistične takse, račun za plačilo in morebitni občinski odloki o številu dni.
• FURS ali računovodja: izbira načina obdavčitve in davčna blagajna.

Kontrolni seznam za oddajanje apartmaja

Pred začetkom

• Pravna oblika (sobodajalec, s.p., kmetija)
• Soglasja (lastnik, etažni lastniki, sosedje)
• Vpis v RNO in identifikacijska številka
• Nalepka in obvestilo na oglasni deski
• Kategorizacija
• Davčni način, davčna blagajna
• Dostop do eTurizma
• Registracija živilskega obrata (če nudite zajtrk)

Ob vsakem gostu

• Prijava v 12 urah, odjava v 12 urah
• Knjiga gostov
• Turistična taksa in račun

Mesečno

• Statistično poročilo (1.–10.)
• Nakazilo takse (do 25.)
• Štetje dni oddajanja

Letno

• Davčni obračun
• Izbris stare knjige gostov in zapisnik
• Preverjanje odloka o taksi in pravil o dneh